Tribunal Federal de Justicia sobre el pago de arrendamientos en el caso de cierre de negocio por la pandemia del coronavirus
Sentencia de 12 de enero de 2022 – XII ZR 8/21
El duodécimo Senado Civil del Tribunal Federal de Justicia, que se encarga, entre otras cosas, del derecho de arrendamiento mercantil, tuvo que pronunciarse sobre la cuestión de si un arrendatario de un local de uso comercial está obligado a pagar íntegramente el alquiler durante el periodo de un cierre de negocio decretado oficialmente durante la pandemia COVID-19.
Hechos:
La parte demandada arrendó un local a la demandante para establecer una tienda de venta al por menor de productos textiles de todo tipo y bienes de consumo corrientes. Debido a la propagación del virus SARS-CoV-2 (pandemia de COVID-19) en Alemania en marzo de 2020, el Ministerio de Asuntos Sociales y Cohesión Social del Estado de Sajonia emitió decretos generales los días 18 y 20 de marzo de 2020, en virtud de los cuales la demandada debía cerrar su tienda de venta al por menor de textiles en el inmueble arrendado desde el 19 de marzo de 2020 hasta el 19 de abril de 2020 inclusive. Como consecuencia del cierre del negocio ordenado por las autoridades, el demandado no abonó el alquiler correspondiente al mes de abril de 2020.
Situaciäon judicial actual:
El Tribunal Regional condenó a la demandada a abonar el alquiler correspondiente al mes de abril de 2020 por un importe de 7.854,00 euros. En el recurso interpuesto por la parte demandada, el Tribunal Regional Superior revocó la decisión de primera instancia y condenó a la parte demandada a pagar únicamente 3.720,09 euros, desestimando el resto de la demanda. Como consecuencia de la pandemia de COVID-19 y de la orden del Gobierno de cerrar el inmueble con arreglo a los Decretos Generales, la base del contrato de arrendamiento quedó perturbada en el sentido del artículo 313, apartado 1, del Código Civil, que obligaba a adaptar el contrato de modo que el alquiler básico se redujera a la mitad mientras durara el cierre decretado.
Resolución del Tribunal Federal de Justicia:
A raíz de los recursos de la parte demandante, que sigue reclamando la totalidad del alquiler, y de la parte demandada, que sigue adelante con su petición de desestimación, el Tribunal Federal de Justicia revocó la sentencia del Tribunal Regional Superior y le devolvió el asunto.
El Tribunal Federal de Justicia ha dictaminado que, en caso de cierre de un negocio debido a una medida gubernamental de lucha contra la pandemia COVID-19, el arrendatario de un local de uso comercial tiene derecho, por regla general, a un reajuste del alquiler debido a la paralización de la actividad, de conformidad con el artículo 313, párrafo 1 del Código Civil.
La aplicación de las disposiciones de garantías en virtud de la ley de arrendamientos y las disposiciones de la ley general de interrupción de actividad, en particular el Artículo 313 del Código Civil sobre la interrupción de la actividad, no está excluida por la disposición del Artículo 240 Apartado 2 de la Ley preliminar del Código Civil aplicable para el período comprendido entre el 1 de abril de 2020 y el 30 de septiembre de 2022. El Tribunal Federal de Justicia ha dictaminado que, según su clara redacción y finalidad jurídica, esta disposición tiene por único objeto la restricción del derecho de rescisión del arrendador y no dispone nada sobre el importe del alquiler adeudado….. Haga clic aquí para leer el comunicado de prensa completo.
Fuente: Oficina de Prensa del Tribunal Federal de Justicia, comunicado de prensa nº 004/2022 de 12 de enero de 2022.
